상생임대인 조건 신청 방법 | 상생임대인 인센티브 제도 | 양도세 | 비과세 요건 | 계약서 | 갭투자 | 월세 | 다주택자 혜택 2023 에 대해 알아보겠습니다.
지난 8월 전세값을 5% 이내로 인상하는 임대인에게 세제 혜택을 주는 방안이 시행되었습니다. 정부가 발표한 전세 시장 안정화 방안 중 하나로, 2022년 경제 정책 발표를 통해 공개되었는데, 사실 상생임대인은 기존에도 있던 제도로 문제인 정부가 처음 도입한 제도입니다.
하지만 9억 원이라는 시가 기준이 있는 등 제한이 있는데다, 혜택도 크지 않아 그다지 관심을 끌지는 못했습니다.
아래 세입자가 꼭 알고 있어야 하는 내용의 포스팅도 함께 참고하시기 바랍니다.
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상생임대인 조건 신청 방법
| 상생임대인 조건 | 내용 |
| 임대료 | 5% 미만 |
| 주택 가격 | 기준 없음 |
| 임대 기간 | 2021년 12월 20 ~2024년 12월 31일 이내 계약 체결 |
상생임대인이 되기 위한 조건은 간단합니다. 임대료를 직전 계약 대비 5% 미만으로만 올리면 조건을 만족하게 됩니다. 중요한 점은 실제 임대 기간이 2년이 되어야 한다는 점입니다. 임대 계약을 2년 했더라도 실제 임대한 기간이 2년을 채우지 못하면 자격이 부여되지 않습니다.
여기서 말하는 직전 계약이란 기존 임대차 계약 존재 및 기존 계약을 1년 6개월 이상 유지한 경우에만 해당합니다.
상생임대인 신청방법은 다음과 같습니다.
- 상생임대 주택에 대한 특례 적용 신고서를 관할 세무서에 제출(기한 : 양도소득세 과쵸신고 기한까지)
- 준비 서류 : 직전계약서, 5%이내 갱신 또는 신규로 체결한 계약서
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상생임대인 인센티브 제도
상생임대인에게 주어지는 인센티브에 대해 알아보겠습니다. 기존에는 2년 이상 임대한 주책에 대해 조정 대상 지역 1세대 1주택의 양도소득세를 비과세기간을 2년 거주 요건 중 1년을 인정해 주었습니다. 하지만 개정된 내용은 2024년말까지 2년 거주요건을 면제하며, 같은 기간 1세대 1주택 장기 보유 특별 공제 적용을 위한 2년 거주 요건도 면제합니다.
- 1세대 1주택 장기보유 특별 공제 적용을 위한 2년 거주 요건 면제
- 2024년 12월 31일까지 2년 거주 요건 면제
- 적용은 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 적용
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갭투자와 상생임대인
갭투자한 1세대 1주택에 대해 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 5% 이내로 인상했을 경우 상생임대인의 조건을 만족하는지 궁금해 하는 경우가 많습니다. 결론부터 말씀드리면 상생임대인으로 인정되지 않습니다.
이유는 다음과 같습니다. 상생임대 계약으로 인정 받기 위해서는 직전 임대 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해야 하는데 여기서 문제는 갭투자로 구매한 주택이다 보니 기존 임대인과 신규 임대인이 동일하지 않는 것이 문제가 됩니다.
상생임대인 전월세 임대
민간 임대 주택 특별법 44조 4항에 따르면 전월세 전환률을 이용한 적용은 상생임대인으로 인정이 가능하다고 합니다. 인정 조건은 연 10%와 기준금리 +연2% 중 낮은 비율로 설정합니다. 기획재정부 예시에 의하면 전세 보증금 3억 원인 주택을 월세 보증금 5 천만 원으로 전환하면서 인상 조건을 충족하려면 821,825원 이내로 월세를 설정하면 됩니다.
반대로 월세를 전세로 전환할 경우, 월세 보증금 2 천만 원에 월세 50만 원인 주택을 전세로 전환할 경우 전세 보증금은 1억 8,900만 원 이하로 설정하면 상생임대인으로 인정이 됩니다.
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다주택자 상생임대인 혜택
다주택자도 상생임대인 혜택을 받을 수는 있습니다. 단 비과세 혜택을 모든 주택에 대해 받을 수는 없습니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 상생 임대 계약을 체결한 주택을 마지막에 매도한 경우에만 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택 적용이 가능합니다.
예를 들어 다주택자가 집을 3채 가지고 있다고 할 경우, 3채 모두 상생임대 계약을 맺고, 임대료도 5% 이내에 체결한 후 , 주택을 처분하는 과정에서 앞에 처분한 2채는 양도세 면제 혜택을 받을 수 없고, 마지막 1채를 처분할 경우만 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
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출처: https://nicesongtoyou.com/financial-portal/win-win-landlord/
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